龙光集团持续发力轨交物业 获国君看多仍有50%上升空间

国内轨交物业模式的迅速崛起，正在催生房地产市场迎来新场景，一批率先布局的开发商开始收获红利。12月5日，被视为轨交物业先行军的龙光集团（3380.HK）获得国泰君安证券首次研究覆盖，并被给予「增持」投资建议，目标价为4.5港元，相对于现价有近50%的上升空间。

在不久前刚刚揭晓的2016年第十四届新财富最佳分析师房地产行业排名中，国泰君安证券被评为最佳分析师团队。

因此，这份研究报告为龙光集团的股价打开了更大的想象空间。国泰君安认为，龙光集团布局以深圳为主的珠三角核心轨道交通物业，随着其优质土地储备陆续开发入市，其预售及结算销售将大幅提升，业绩将进入快速释放期。

作为一种以公共交通为导向的城市发展模式，TOD模式在东京和香港等国际化大都市中早已非常成熟，而地铁上盖属于轨交物业，符合城市以TOD模式发展的新理念，有望成为未来主流趋势，万科等开发商已纷纷布局。

公开资料显示，龙光集团深耕珠三角区域，已实现深圳、广州、珠海、南宁、汕头等城市的战略布局，其中深圳区域2016年上半年贡献了53%的销售额。按公司可售资源货值分布，深圳区域占比约73%。

国泰君安研究团队认为，深圳土地出让面积紧缺，龙光集团以轨交+物业模式有望实现长足发展，参与城市新型开发模式。

目前，龙光集团在深圳七个项目均为地铁上盖物业或沿线物业。该研报指出，龙光开发地铁上盖物业经验丰富，已经在深圳新城市开发模式中获得先机，后续有望凭借优异的轨道交通物业开发能力复制至其他城市。

国泰君安预计，随着核心项目的陆续结算，龙光集团业绩将进入快速释放期，成长空间预期有望进一步提升。目前公司土地储备共计1,408万平方米，可满足未来至少3-4 年的销售需求，销售额及净利润的高速增长有望延续。

凭借低至每平方米人民币3,409 元的土储成本以及深圳区域多个优质地段项目，龙光集团一直维持上佳的净利润表现，2015年以13.5%的净利润率高于行业平均水平4.5 个百分点。同时，龙光集团的产品目标定位为刚需和首次改善型，住房需求稳定。因此，国泰君安研判，随着后续深圳红山及光明项目入市，龙光集团利润率水平有望保持在行业领先水平，并确保其在市场波动期间仍保持盈利的稳定性。

此外，该报告还指出，深圳人口平均年龄30岁左右，为国内最年轻城市，适龄购房人群占比大约为50.8%，比北京、上海、广州要高15-20个百分点。近年来，随着产业结构的优化升级，深圳人均GDP、人均可支配收入在国内排名前列。而随着互联网、金融、高科技等新兴产业的迅速发展，又迅速出现了一大批新兴富裕群体，其住房支付能力较强，成为深圳近年的购房主力。因此，深圳市潜在的住房需求规模非常大，且居民购房意愿十分强烈。