前瞻布局 战略引领 龙光集团精准发力粤港澳大湾区

3月31日，龙光集团（3380.HK）发布公司2016年度全年业绩报告。2016年龙光全年累计实现销售金额约人民币287.2亿元，同比增长40%，销售规模创历史新高。与此同时，龙光集团营业收入和利润实现双双大幅增长，其中营业收入为205.4亿元人民币，同比增长40.9%；净利润为52亿元人民币，同比增幅达93.5%；核心利润率攀升至15.1%，核心利润大幅增长57.4%，这种盈利能力在中国百强房企中也非常少见，目前也是民营内房股企业净利润率较高水平。

　　自2013年底完成上市后，龙光以“快、准、狠”的态势频繁出现在土地市场，一度让业界瞠目，龙光最终以连续三年的靓丽业绩予以回应。
　　面对复杂多变的2017年，龙光提出全年销售目标为人民币345亿元。德银预测，龙光2017年销售额同比增长30%，2017至2019年毛利率将进一步上升至35%。中金公司分析认为，龙光集团在市场调控期间略微放缓销售增长目标以维持毛利率属明智之举，但增长仍达20%，处于领先优势。
　　未来五年，龙光集团的目标定位是要实现销售规模位居行业30强，盈利能力位居行业前5名，龙光欲打造行业盈利标杆的雄心不言而喻。

　　战略引领 精准投资发力大湾区

　　一系列漂亮的经营数据是龙光这些年战略布局和高质量经营的外在表现。年报业绩的背后，其实就是战略的体现，战略是因，财务为果。在龙光集团看来，企业做战略的最高目标，就是为了在不确定时代能保持经营的连续性。
　　从2014年起至今，龙光集团在深圳通过招拍挂的形式拿下龙华白石龙、红山、光明、坪山等多宗规模大、总价高的地块，重仓深圳楼市。若从2016年的土地布局看，该年度龙光集团通过招拍挂形式获得5块土地，也主要集中在深圳和珠海等区域核心城市，新增建筑面积约197万平方米。
　　这些让人眼花缭乱的拿地动作实则有着一套极为严谨的投资战略体系，通过梳理可以发现：在区域选择上，龙光坚持区域深耕策略，优先做强粤港澳大湾区，重点布局珠三角核心城市，尤其是深圳区域，做区域龙头；在城市组合上，龙光则选择一线城市为主，二三线城市为辅，打造“现金流贡献+利润贡献”相得益彰的城市组合策略；在资产选择方面，龙光坚持资产品质优先，不怕总价贵，就怕资产不好，果断出手好区位、好地段和好资源，否则再便宜的资源也坚决放弃。
　　在这样的战略思路指引下，截至2017年3月，龙光集团在深圳区域的货值规模达到人民币1350亿元，占其总货值的39%，接近四成。尽管占比较大，但目前龙光在深圳的项目全部为地铁物业，销售前景颇为乐观。也因此，国内著名券商国泰君安(18.580, -0.04, -0.21%)认为，龙光集团已经成为事实上的国内“轨交物业先行军”。
　　而随着房价飙涨产生的传导效应，国内土地市场在2015至2016年开始出现异常火爆的异常局面，地块溢价率不断攀升。
　　为回避非理性的高地价，自2016年上半年开始，龙光集团不断探索多元化的土地获取路径，积极参与城市更新，通过收并购或合作开发模式，在珠三角地区获得多个城市更新项目，有效控制了拿地成本。
　　2017年3月5日，中央政府工作报告中提出，将粤港澳大湾区城市群发展规划被纳入国家战略。作为以深耕珠三角为本位的企业，龙光集团已经完成了一系列前瞻性战略布局，其行业视野与中央规划发展粤港澳大湾区战略不谋而合。

　　区域深耕 土储优势催生业绩爆发

　　基于上述一系列体系严密的前瞻性战略布局，龙光在珠三角区域的行业龙头地位日渐凸显，大量优质资源为新的业绩爆发奠定了扎实的基础。2017年，龙光集团制定的年度合约销售目标为人民币345亿元，同比增长20%。
　　截至2016年12月31日，集团通过招拍挂方式获得的总土地储备为1409万平方米，平均土地储备成本仅为每平方米人民币3384元，足够满足集团未来5至6年的开发需求，这些土地资源高度聚焦区域核心城市。包括招拍挂土地项目和城市更新项目在内，截至2017年3月20日，龙光集团拥有总货值约3400亿元，其中2017年可售货值达680亿元。
　　但德银预测，龙光集团现有土地储量将使其2017年销售额增长30%至人民币374亿元，这将远超其订下人民币345亿元的2017全年销售目标。
　　从区域结构上分析，龙光集团约3400亿元人民币总货值中，粤港澳大湾区公司货值约人民币2,900亿元，占比高达85%，主要位于深圳、香港、惠州、珠海、佛山、中山等区域核心城市。其中深圳区域货值规模约为1350亿元。
　　土地区域分布结构反应到销售贡献上，2016年龙光集团在深圳及珠三角区域的销售金额占其全年销售总金额比重约60.3%。其中深圳区域销售贡献最大，在公司合约销售总金额中占比约44.1%，珠三角其他区域占比约16.2%。另在其发家地汕头也持续保持着较好的销售份额，占比约22.9%。
　　按照资源获取方式来看，目前龙光集团通过招拍挂方式获得的土地储备货值约人民币1700亿元，通过收并购及更新类获得的土地货值约人民币1700亿元。多元化的土地获取路径，使得龙光集团的土地成本优势得以持续。
　　2016年龙光集团成立了海外投资公司，正式启动海外战略布局。今年2月，龙光携手合景泰富成功投得香港鸭脷洲大型稀缺住宅地块，再次引发业界关注。目前，该项目已经完成了充分的市场调研分析，项目具备区域、交通、景观等多重稀缺资源，售价空间大，价值显著，项目定位于境内、外高端客户群体，潜在需求大。尤其是近期香港楼市再次出现火爆局面，房价涨幅明显，鸭脷洲项目愈加炙手可热。
　　据了解，2017年龙光集团货源充足，共计有12个新盘入市，包括深圳区域内的光明项目、坪山项目及龙华红山项目。截至2016年12月31日，龙光集团另有已售但尚未结转的合约销售金额约为177.5亿元，直接锁定了其未来利润的增长。今年，龙光超额完成全年345亿元的销售目标难度较小。

　　利润为王 盈利能力跻身行业前5位

　　在龙光集团看来，房企需要追求一定规模，否则很难产生规模效应，但达到一定规模之后，龙光更强调经营的效益，最大限度实现规模与效益的动态平衡。按照现有货值，规模突破500亿元，甚至1000亿元，对龙光而言只是个时间问题。不追求大起大落的规模闪电速度，龙光更关注每年净利润的有效增长。
　　面对未来五年，龙光集团提出要实现销售规模位居行业30强，盈利能力位居行业前5名，打造盈利型房企。龙光集团甚至在业绩发布会上强调，公司未来3年销售复合增长率超过30%，核心利润复合增长率亦将超30%。
　　年报显示，2016年龙光集团实现毛利人民币 65.6亿元， 同比增长48.1%，毛利率较上年再次提升1.5个百分点至31.9%；实现净利润人民币 52亿元，同比增长93.5%；股东应占利润人民币 44.9亿元，同比增长69.4%。尤其是，核心利润人民币31.1亿元，同比增长57.4%，核心利润率高达15.1%。
　　尽管从销售规模看，龙光集团离第一梯队的千亿房企仍有很大距离，但作为第三梯队的房企却已拥有第一梯队的盈利能力。
　　通过对已发年报的房企业绩来看，2016年大型房企中万科、中海以及金地的毛利率分别为19.8%、26%、28.73%，旭辉控股、奥园地产、时代地产的毛利率则分别为25.4%、27.7%和26.2%。无论是规模远超龙光的房企，还是同等规模的房企，龙光集团的毛利率、核心利润增幅之高，均在行业中位居前列。
　　实际上，在核心利润及股东应占利润等盈利指标方面，龙光集团2014年至2016年的年复合增长率分别到达33%及38%，且连续三年实现30%以上的毛利率、13%以上的核心利润率。在房地产行业利润空间被逐渐压缩的背景下，龙光集团盈利能力仍获得持续提升，已经处于房地产行业领先地位。
　　前瞻性战略布局，低成本土地和融资优势，一体化及快周转开发模式，这些成为龙光集团保持强劲盈利能力的基本保障。
　　以全国性超级大盘龙光城为例，早期拿地成本低廉，后期房价不断攀升，带来龙光城项目毛利率超过60%，而龙光在深圳项目的平均毛利率亦超40%。
　　作为企业盈利状态的温度计，2016年度龙光集团的每股收益上涨了54.67%达81.06分人民币。而2013年至2015年间，其每股收益分别为人民币47.35分、46.95分和52.41分，显然其在盈利能力方面得到了大幅提升。

　　德银研究报告预测，龙光集团现有土地储量将使其超额完成2017全年销售目标，其2017至2019年毛利率有望进一步上升至35%。若按核心利润35%的派息比率计算，预计其2017年至2019年股息率将达7%~11%的高点。

（本文转载自中国经营报）