业绩看成色：龙光半年经营利润过百亿 核心利润率再领跑
上市房企中期业绩发布接近尾声，房地产行业2019年上半年整体利润率继续呈现下滑趋势，不同房企的业绩成色大相径庭。
尤其是销售规模在10至50强梯队的部分房企，在规模扩张的道路上高歌猛进后却发现，真实利润依然捉襟见肘。
当行业开始陷入规模反思时，始终在规模与利润之间保持良好战略定力的龙光集团（3380.HK），已经实现弯道超车。
8月26日，龙光集团发布中期业绩。值得关注的是，销售规模在453亿元的龙光集团，在今年前6个月却实现了经营利润突破百亿元规模，约为102亿元，比上年同期的67亿元增加逾一半，这种盈利表现在行业中绝无仅有。减除财务成本及所得税开支后的净利润接近53亿元，净利率达到了20%。
以核心净利润计算，这一指标下的净利润水平接近47亿元，同比增长59%。另外，龙光集团当期归属于母公司股东的核心净利润为45亿元，比上年同期增长了70.2%。
龙光集团决定派发2019年中期股息每股38港仙，比上年同期增加了35.7%，总计现金股息18.32亿元，占归属于母公司股东核心净利润约40%。
权益比重较高 盈利能力强劲
若参照龙光集团在公开市场获取土地储备时拥有的权益比例，其在2018年度及2019年中期由招拍挂拿地支付的权益土地款比例分别达到了75%及81%。
龙光集团当期实现的接近53亿元净利润当中，归属于母公司股东的净利润为51.3亿元，非控股权益应占净利润为1.6亿元，对应所占比例分别为97%、3%。
与同行业企业比较，龙光集团也是一家拥有开发项目权益比例更高、且同时盈利能力更强的地产商。在2019年上半年，龙光集团实现的合约销售额为453亿元，结算确认了270亿元营业收入及约47亿元核心净利润。
与此同时，龙光集团在2019年上半年营业收入大幅增长78.3%、毛利同比增长67.4%、归属于母公司股东的核心净利润增长70.2%、毛利率高达34.8%、核心净利率达到17.3%的情况下，仍然控制了借贷规模增长，并维持着相对较低的净负债率。
2019年6月底，龙光集团持有的现金资源超过383亿元，较年初的357亿元增加了26亿元。期末，龙光集团有息借贷规模约为653亿元，一年内到期的有息负债约占24%。
截至2019年6月末，龙光集团净负债率约为65.4%，低于行业平均水平。龙光集团在期内的平均借贷成本为6.1%，与2018年持平，在行业内仍属较低的融资成本。
土地储备优质 业绩增长确定
2019年前6个月，龙光集团所实现的453亿元合约销售额当中，粤港澳大湾区、南宁区域、汕头区域、长三角区域、新加坡及其他区域占比分别为54%、27.8%、6.8%、3.2%、5.9%及2.9%，大湾区依然是主力。
为了达成全年850亿元销售目标，龙光集团2019年全年推货金额将超过1500亿元，只要实现56.7%的销售去化率，龙光集团就可以完成这一销售目标。到今年7月份，龙光集团已经累计实现合约销售额546亿元，占销售目标金额的64%。
据悉，目前龙光集团销售增长仍然强劲，已售待结资源丰富，若顺利完成2019年销售目标，将可锁定八成以上的2020年预期收入，以支撑未来两年内核心净利润持续稳步增长。
销售业绩稳健增长的同时，龙光集团也积极地补充了土地储备。2019年前6个月，龙光集团通过招拍挂方式在公开市场获取了16个土地储备项目，总建筑面积416.6万平方米。这些新增土地储备的成交价款总计213亿元，占今年上半年合约销售额的比例约为47%。
到今年上半年，龙光集团通过公开市场、收并购及城市更新累积总土地资源货值达到了7520亿元，其中约81%位于粤港澳大湾区，总货值约为6111亿元，足以保证公司未来发展所需。
通过城市更新获取土地储备，一直是龙光集团的销售业绩及盈利能力长期稳健增长的重要支撑。期内，龙光集团新增城市更新项目货值852亿元。到2019年6月底，龙光集团在10个城市拓展了共计62个城市更新项目，可转化土地储备建筑面积1877万平方米，货值超过3250亿元，其中90%以上位于粤港澳大湾区。
在项目改造性质上，龙光集团有2600亿元货值布局在深圳、惠州、东莞、珠海等可自主改造的城市，占比达到了80%。
目前，龙光集团由城市更新获取的土地储备成本占售价比例不到25%。由于城市更新项目投资少、价值高、孵化周期短，业绩记录良好，盈利可见性清晰，已经成为龙光集团业绩增长的新引擎。
龙光集团在2018年成功孵化了珠海玖龙汇和佛山绿岛湖项目，总货值180亿元；预计2019年还将孵化出深圳蛇口自贸区、惠州大亚湾和深圳侨城东等3个城市更新项目，货值超过700亿元。
8月18日，中央提出支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区，打造全球标杆城市。至2019年6月底，龙光集团在深圳的土地储备货值超过了1800亿元，其中地铁物业项目增至13个，拥有了显著的先发优势。
另外，龙光集团在惠州和东莞等临深区域的土地储备货值超过了1500亿元，将长期受益于深圳购房需求的溢出效应。
在公司披露中期业绩后，中金上调评级，花旗、瑞银重申推荐龙光为地产行业首选，花旗升目标价至16.88港元。
本文转载自：中国经营报