时代周报：城市更新龙光样本，每年贡献20%核心利润

虽然上半年疫情影响了整个行业，但龙光集团（3380.HK）仍然交出了一份漂亮的半年成绩单。

8月21日，龙光集团发布了2020年中期业绩报告，在销售、盈利及财务稳健性等方面表现出色，多项核心指标持续领先，实现业绩跨周期高质量增长。

报告显示，2020年前6个月，龙光权益合约销售额较上年同期上升约12.1%至463.5亿元（人民币，下同），母公司拥有人应占净利润为61.6亿元，较去年同期增长20.1%；母公司拥有人应占核心净利润达53.3亿元，较去年同期增长18.3%；现金及银行结余为419亿元，净债务权益比保持在68.3%的稳健水平。

数据显示，龙光土储平均地价仅4610元/平方米，地货比31.6%低于同业，保障其长期盈利能力。

龙光在2020年上半年正式更名为龙光集团，提出“责任筑城，臻心建家”新发展理念，实施住宅开发、城市更新、商业运营、产业运营四轮驱动，持续巩固“城市综合服务商”发展优势。

近日，海通证券分析报告认为，龙光集团全国化布局显成效，城市更新项目已成为公司盈利新引擎，营收增长稳健，财务健康，给予公司“优于大市”评级，具备长期投资价值，并预计公司有望顺利完成今年销售目标。

除了拥有超强的盈利能力，龙光目前手上粮草充足，近期可开发土储货值4791亿元，占总货值比例51%，足以满足未来3年权益合约销售增长需求。

城市更新成新引擎

城市更新逐渐成为新的主赛道，大批房企投入重兵。随着房地产市场开始进入存量时代，城市更新也被众多房企看作是未来发展的新驱动。

“做旧改并不容易，还要有丰富的资源、信息渠道，以及长期深耕的团队。”有业内人士认为，城市更新更加考验房企的综合能力。

对于城市更新，龙光管理层多次在业绩会上表示，龙光有着丰富的城市更新经验与成熟的运营能力。龙光在粤港澳大湾深耕的近20年时间里面，除了拥有专业的城市更新团队，龙光还深度了解大湾区地方政策、产业和城市规划，在城市更新领域有显著的先发优势和核心竞争力。

今年上半年，龙光共计在11个城市拓展了87个城市更新项目，可转化土储货值4549亿元，其中94%位于大湾区。城市更新已成为龙光获得高价值土储的重要方式。

事实上，在龙光城市更新可转化土储货值4549亿元中，多数属于可自主改造类城市更新项目。这些项目的孵化周期较短，此前一些从拿地到完成孵化的项目周期约2年，见效快速。

在龙光管理层看来，这些城市更新项目布局好，质量优，价值高，孵化快，盈利可见性清晰，未来3年每年可贡献约20%的核心利润。财报显示，城市更新价值持续释放，已成为龙光业绩增长的新引擎和差异化竞争优势的重要来源。

持续巩固全国布局

今年上半年，多数房企的销售受到了疫情的影响，但龙光上半年权益合约销售额仍然取得了12.1%的增长，并且已经完成全年1100亿元权益销售目标的42%，权益销售额增速及任务完成率居行业前列。

其权益销售额在多个重点区域保持市场领先。粤港澳大湾区市场占有率继续居前，惠州、东莞、珠海权益销售额均位列前三，南宁、汕头持续领跑，新加坡销售套数排名第三。尤其是，龙光新区域业务发展迅速，长三角市场销售额大幅增长。

为何能够取得如此的成绩？

除了龙光强大高效的执行力以外，其前瞻性的战略布局与优质充裕的土储优势功不可没。

目前，龙光全国化布局粤港澳大湾区、长三角两大核心都市圈和西南、中部两大城市群，战略聚焦全国最具价值的核心区域。

上半年，龙光还通过招拍挂、收并购、城市更新等多渠道，逆周期扩充优质土储资源。截至2020年6月30日，龙光拥有土储总货值9340亿元。

龙光前瞻性布局的优势也体现在对价值区域的深耕，在这9340亿元的土储货值中，有大部分都来自属于价值高地的粤港澳大湾区。

华泰证券研究报告指出，粤港澳大湾区内未来10到20年将增加3000万人口，成为高端产业和人口聚焦的全球前五名经济体，并拥有1亿人口的强大中国内需市场，预期大湾区内资产将长期升值。此外，随着区内的轨道交通系统大幅扩容，粤港澳大湾区国际大都市圈内的深圳等核心城市，惠州和东莞等二线城市土地价值将长期提升。

龙光在深圳、广州、惠州、东莞、珠海及佛山等核心城市布局更加均衡，大湾区土储货值增加至7620亿元，占土储总货值比重82%。

与此同时，龙光还持续巩固全国化布局，战略性增加高能级城市布局，成功进军上海城区，在长三角投资项目达到11个，发展势头强劲。

公司看好持有性物业经营价值，在做大做强住宅开发的同时，龙光还加大在核心城市商业投资布局，持续提升经营性收入规模，形成商业运营新格局，并且探索产业开发运营新路径，发展智慧科技产业服务平台，培育新的业绩增长点。

财务稳健盈利领先

值得一提的是，截至2020年6月30日，龙光动态ROE为35.4%，连续八年平均ROE超30%。根据2020年《财富》排行榜，龙光ROE在中国500强企业中排名第三，盈利能力持续领先行业。

对于一直能够保持着有质量的增长，龙光集团管理层曾表示，抓紧了市场低迷的时点拿地布局，土地拿得早，成本很低。

同时，龙光坚持稳健的财务策略，追求长期稳定的现金流和良好的资本结构。

截至2020年6月30日，龙光净负债率保持在68.3%的稳健水平，明显低于行业平均值，并且持有现金及银行结余增加至419亿元，现金短债比达2倍，流动性充裕，无债务到期的资金压力。

在融资方面，龙光资金成本控制行业领先。2020年1月，龙光成功完成增发1.8亿美元优先票据，实际利率5.4%，创下近期民营内房企业同评级债券发行利率的最低记录。同样在1月，龙光发行2020年首期境内公司债券，发行规模10亿元，期限5 年，票面利率4.8%，创下公司近三年发债利率最低记录。

今年上半年，龙光共成功发行了4.8亿美元的优先票据，平均发行利率为5.62%；境内公司债券本金总额25亿元，平均票面年利率为4.73%。7月，龙光又发行一笔20亿元的公司债，票面利率维持在4.69%的低水平。

财报则显示，龙光上半年新增融资平均利率5.45%，加权融资成本降至5.93%，债务结构不断优化，融资成本持续降低。

本文转载自：时代周报